Cómo saber si un terreno es edificable
· El número es el del municipio
Antes de comprar, confirme cuatro cosas: la clase de suelo en el plan general, lo que la ordenanza permite en esa zona, las afecciones (cauce, costa, Red Natura, carreteras) y, para tener certeza, la respuesta del ayuntamiento.
1. Vea la clase de suelo en el plan general
El plan general —PGOU, PGOM, POUM o el nombre que use ese municipio— clasifica el suelo en urbano, urbanizable y rústico o no urbanizable, y cada clase en zonas. La zona en la que cae el terreno es el primer filtro: en suelo urbano la obra es, en general, posible; en suelo rústico es excepcional.
La clase de suelo sale del Sistema de Información Urbana. En el mapa de Consulta el PGOU se ve la clase de cualquier terreno. La edificabilidad y los usos están en la ordenanza, y solo se citan cuando esa ordenanza está leída.
2. Lea lo que la ordenanza permite en esa zona
La ordenanza fija, para cada zona, los usos admitidos y los parámetros: parcela mínima, edificabilidad, número de plantas, altura de cornisa, ocupación y retranqueos.
Ojo con las modificaciones. Muchos planes se han modificado, corregido o suspendido en parte desde su aprobación. Hay que leer el plan vigente y las modificaciones publicadas después.
3. Compruebe las afecciones
Aunque la zona admita obra, el terreno puede estar en dominio público hidráulico, en servidumbre de costas, en Red Natura 2000 o bajo una servidumbre de carretera, ferrocarril o línea eléctrica. Cada una limita o condiciona la construcción. La naturaleza catastral (urbano o rústico) es fiscal y no es la clase de suelo del plan.
4. Pida una respuesta del ayuntamiento
La forma segura de confirmarlo es la cédula o el informe urbanístico del ayuntamiento, que dice la clasificación y las condiciones de ese terreno. El nombre del trámite cambia según la comunidad autónoma.
Preguntas frecuentes
¿Un terreno «urbano» en el catastro es edificable?
No necesariamente. La naturaleza de la finca en el catastro es fiscal. Lo que cuenta para construir es la clase de suelo del plan general.
¿El PGOU es el mismo en toda España?
No. Cada municipio tiene el suyo, y la ley urbanística es autonómica. Un número de altura o de edificabilidad «para España» no decide una obra.
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Información general, no es asesoramiento jurídico. Las reglas cambian de municipio a municipio: confirme con el ayuntamiento o con un técnico.